Le point sur les travaux en copropriété : enjeux et démarches
Les travaux à réaliser dans les parties communes d’une copropriété entraînent le respect d’un certain formalisme qui passe par une décision votée en assemblée générale. Notre agence spécialisée notamment en gestion locative à Annemasse fait le point.
Pour les travaux dans les parties communes, les copropriétaires doivent être consultés
La réalisation de travaux en copropriété implique le respect d’un certain formalisme et le processus est long. En effet, les copropriétaires doivent être consultés et les travaux votés en assemblée générale.
Il y a différents types de majorité requis selon la nature des travaux à engager :
- Les travaux d'entretien, de réfection et d'accessibilité sont votés à la majorité simple (art. 24 loi 10 juillet 1965) ;
- Les autres travaux d’amélioration prévus à l’article 25 loi 10 juillet 1965 sont votés à la majorité absolue ;
- Les travaux de construction en vue de créer de nouveaux lots privatifs ou de surélévation sont votés à la double majorité des voix représentant 2/3 des tantièmes (art. 26 loi 10 juillet 1965).
- Les travaux d’aliénation des parties communes sont votés à l’unanimité (art. 26 loi 10 juillet 1965).
L’entretien courant de l’immeuble est inclus dans le budget prévisionnel voté par les copropriétaires lors des assemblées générales ordinaires annuelles.
Les petites interventions courantes sont assurées par le syndic sans consultation préalable des copropriétaires.
Si des travaux plus importants sont nécessaires, les copropriétaires doivent être consultés pour les approuver, voter le budget des travaux et choisir le ou les professionnels qui interviendront.
Certains travaux peuvent être obligatoires par la loi
Certains travaux sont rendus obligatoires par la loi afin que l’immeuble réponde aux normes en vigueur, notamment en matière de sécurité au sens large.
On peut citer comme travaux obligatoires :
- La mise aux normes des ascenseurs,
- Les travaux de salubrité,
- Les divers audits (énergétique, amiante, etc.)
- etc.
Dans ce cas, la copropriété est dans l’obligation de réaliser ces travaux et doit alors se réunir en assemblée générale extraordinaire pour définir les modalités d’exécution et le calendrier des travaux dans le respect des contraintes imposées par la loi.
Le cas des travaux urgents pour préserver l’intégrité de l’immeuble
Le syndic a pour obligation de conserver les parties communes de l’immeuble en état et est responsable des dommages éventuels qui peuvent être causés aux copropriétaires ou à des tiers dans lesdites parties communes.
Si des travaux urgents sont nécessaires pour la sauvegarde de l’intégrité des parties communes de l’immeuble, le syndic doit procéder à des travaux de conservation de sa propre initiative dans la mesure où ces travaux sont urgents. Dans cette hypothèse, le syndic doit convoquer immédiatement une assemblée générale pour approuver les travaux engagés et voter le financement.
Parmi ces travaux urgents, on peut citer :
- Une panne d’ascenseur ;
- Le changement d’une chaudière collective hors d’usage ;
- etc.
Il s’agit de travaux ayant un réel caractère d’urgence et qui potentiellement présentent un danger pour l’immeuble ou ses occupants.
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